【全国宏观经济环境】


2014年我国国内生产总值初步估算为61.7万亿元,折合美元将首次超过10万亿美元,这是重要的规模变化。主要经济指标处于合理区间内,GDP增长7.3%。经济增速持续下滑,但国际经济环境总体稳定,我国仍具备保持稳定增长的基本条件,主要指标处于合理区间,特别是在经济增速稳中缓降的同时,结构优化效应增强。

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房地产出现长周期调整的“拐点”。对2014经济下行影响最大的因素是房地产,房市进入长周期“拐点”,拉动投资增长加快下行。1-10月累计,房地产投资同比增长12.4%,比去年同期回落6.8个百分点,这直接拉动投资回落1.5个百分点。房地产“拐点”的形成,主要是因为流入房地产资金流发生了根本变化。过去持续多年的房地产“牛市”正是由于大量过剩流动性高强度流入房地产市场所致,但现在完全不同了,资金流发生了逆转,同时,人们对房价上涨预期开始下降,甚至不少人看跌,从而使房地产出现了拐点性变化。由此可见,资金紧缺将会成为制约房地产发展的重要因素。

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十年房地产宏观调控政策经历三轮调控周期,基本上每三年一轮调控周期。在调整政策收紧放松的周期内,本地楼市也经历了‘涨两年、跌一年’的周期表现。

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纵观十余年来的调控,行业政策法规与金融手段并重,行业政策法规影响较为深远,金融手段对市场销量影响更加直接、明显,也是政府反复使用的调控工具。2014年调控措施更多的集中在行政手段方面,但因为属“调控大招”,因此其影响不仅直接,而且力度也大。

中国经济持续走弱背景下,国内楼市限购取消、限贷松绑以及货币政策宽松,楼市爆发性增长未出现。2015年经济仍处深度调整中,房地产新常态将出现。

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2014年的调控政策力度最大的非限购放松、限贷取消以及降息莫属,这“三大招”重树购房者入市信心,尤其利好改善型需求,降低入市门槛,节约购房成本,促使需求积极释放,同时开发商积极开展跑量出货,多地购房热情升温,重现“日光盘”。

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房地产市场供过于求的基本格局已经形成,短期内很难有实质改变。预计2015年房地产市场政策环境仍将维持宽松,着力点仍在去库存,因此打压和强力刺激都不会出现,维持现有政策的平稳落实将是主旋律;另一方面,为稳定经济增长,明年整体资金面将相对宽松,持续低通胀又给降息和降准提供了较大操作空间。但受到支持实体经济和股市对民间资金分流的影响,房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。

政策基本面保持宽松,一线城市限购不退出

根据当前整体经济以及房地产市场的情况,我们预计2015年房地产市场的政策面仍然呈现宽松状态。中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调,地方政府也将继续在常见的公积金、契税等等方面微调,整体基本维持今年的格局,既不会出现过度打压,亦不会采取过度刺激政策以拉动经济。

值得一提的是,一线城市退出限购的可能性微乎其微。于绝大多数城市而言,限贷放松的效果远远大于限购取消,但对于一线城市,其效果刚刚相反。一线城市的外来人口众多,刚性需求始终存在,投资投机性需求也较多,受限购所制,大量实际需求被长期抑制。假若限购取消,需求的集中释放会直接将房地产市场推向新的高潮,对房地产市场健康发展相当不利。并且,就当前一线城市的楼市来看,成交反弹力度最大,供求关系基本平衡,并无取消限购的必要。

整体资金面相对宽松,实体经济与股市对资金的分流成唯一不确定因素

受整体经济下行压力,预计2015年中央将继续放宽资金面,意在扩大固定投资,从而带动GDP上涨。而放宽资金面的手段无非是降息和降准,这两者出现的可能性非常大。首先,降息和降准可以有效释放资金进入市场,活跃市场。其次,今年国际大宗商品价格持续下跌,直接影响我国物价的持续走低,尤其是国际油价下跌持续的时间和下跌幅度都超过了市场普遍预期,这也使得我国本已较低的物价水平进一步走低。以国家统计局数据来看,11月份,全国居民消费价格总水平 (CPI)同比上涨1.4%,创下2009年11月以来的最低涨幅。这预示这我国处于低通胀的状态,为降准和降息打开了操作空间。

但另一方面,整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。首先,放宽资金面的本意在缓解经济下行压力,降低企业融资成,支持实体经济资金需求。因此政府也会通过窗口指导使资金更多的流向实体经济,而非房地产市场。此外,市场内盛传20年不遇的“牛市”来了,A股市场的历史日成交量纪录不断被刷新,预计2015年股市对民间资金的分流程度将更加显著。因此,对明年能够最终流入房地产市场的资金量,不应过分乐观。

【鹿邑概况】

鹿邑县位于河南省东部,东临安徽亳州,北与商丘相连,属河南省直管县。东临曹操华佗故里中华药都安徽省亳州市,西接羲皇古都周口市淮阳县,北靠柘城县,南望郸城县,鹿邑县古称鸣鹿、真源、苦县、谷阳、仙源。鹿邑因老子而扬名海内外,地理位置十分优越,境内交通极为便利。鹿邑县总面积1238平方公里,耕地面积124万亩,辖26个乡镇(办事处、管委会)、554个行政村,总人口116万人,常住人口20余万人。鹿邑县属河南省直管县。

【人口及用地规模】

人口规模: 预测2015年鹿邑县总人口为119.12万人,2020年总人口为121.26万人,2030年总人口为125.66万人; 预测2015年中心城区人口为37万人,2020年中心城区人口为42万人, 2030年城区人口为64万人。

用地规模: 近期到2015年,鹿邑县中心城区人口37万人,用地规模40.33平方公里; 中期到2020年,鹿邑县中心城区人口42万人,用地规模45.17平方公里; 远期到2030年,鹿邑县中心城区人口64万人,用地规模67.86平方公里。

近年来,鹿邑县国民经济稳步增长,国民生产总值由2004年的61.96亿元增长至2013年的221.8亿元,经济增长速度较快,经济水平得到显著提高。

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2013年鹿邑县固定资产投资112.6亿元、增长28.8%;较2009年83亿元增加29.6亿元,其中2009年至2011年固定资产投资较为稳定,2012年出现幅度上升。

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2013年鹿邑县公共财政预算收入7.7亿元、增长28%;城镇居民人均可支配收入18122元、增长11.7%,农民人均纯收入7755元、增长12.8%。

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【经济发展】

2013年全县金融机构各项存款余额149.16亿元,增长15.1%,各项贷款余额76.71亿元,增长27.58%。全县新增贷款和资本市场融资共计30亿元,是责任目标的1.5倍,实现资金流出地向资金流入地转变,有力支持了县域经济发展。

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【城市规划】

鹿邑县出台城市建设规划,提出通过3至5年的努力,把鹿邑打造成一个水青草绿、功能齐全,集老子文化和水景文化为一体的现代化中等工业城市、宜居城市、历史文化名城。

【城市发展方向】

向北:许亳高速公路在城市北侧设两处出入口,分别为西迎宾出入口和东迎宾路出入口,对城市向北发展有一定的引导作用;同时,随着鹿邑北方向交通条件的优化升级,以及产业集聚区的建设,北方向将是鹿邑与中原城市群联系的主要通道。因此,中心城区应向北发展,加强对北部区域的辐射。
向南:中心城区向南发展没有用地上的限制,在城市基础设施配套上相对涡河以北来说,投资少。
向西:鹿辛运河和涡河在中心城区西部交汇,具有良好的生态环境,同时也成为城市向西发展的屏障。同时,鹿邑中心城区位于县域的东部,其主要腹地在西部和东北部,向西发展虽有利于中心城市带动作用的发挥。
向东:现状中心城区与太清宫仅有4公里,距离亳州仅20公里,向东发展的吸引力巨大,同时,城市向东发展,将加快利用亳州的优势基础,促进鹿邑的发展,构建“鹿亳联动”的发展体系。

【城市空间结构】

拥河延展、四区联动。
四区:老城区 、行政商务新区 、产业集聚区 、老子文化改革发展试验区
方案:采用“廊道分割、极核带动、轴向发展”的空间发展模式
廊道分割:利用现状自然水体、基础设施廊道以及卫生防护廊道,将城市有机分割,形成若干组团,凸显“组团式”结构形态。
极核带动:产业集聚区是城市发展的增长极,强化老城区的核心地位,通过极核带动,规划在各组团内确定区级中心,形成城市发展触媒,以推动各组团建设,起到“发动机”作用。
轴向发展:结合规划的极核中心,确定“十字”轴线,确定城市发展框架,使城市建设近远期结合、持续协调发展,促进“鹿亳联动”。

【城市发展战略】

鹿邑主要腹地位于中心城区的西部和北部,且城市北部交通条件优越高速公路以及未来的水运码头和铁路站等,另外东方向也是鹿邑与东南沿海经济发达地区联系的主要方向。因此,城市向东发展符合其空间需求和战略要求,向东拓展是城市远期的主要发展方向。 综上所述,中心城区空间发展战略为:东联,北展,西优,南延

东联:结合太清宫景区建设,将城市向东推进,在城市东部建设旅游文化产业新城。
北展:以产业集聚区为基础,将城市向北展开,连接许亳高速,强化门户特征,打造产业新城。
西优:适当向西发展,优化城市西部用地布局,完善城市形态,注重生态保护和培育。
南延:城市向南进行适当延续,同时注重自然水体的保护。

【城市概况总结】

城市规划:“西进北拓”是鹿邑县未来城市发展战略走势,未来西区发展较好;
城市经济:近几年经济发展快,人均收入稳步增高,城镇居民消费能力逐步变强;
城市产业:食品加工、纺织服装、医药日化、尾毛加工大支柱产业不断加强;生物产业、汽车\玻璃、包装彩印等新兴产业不断壮大;

2014年,鹿邑县土地成交69.06公顷,成交总额51556.89万元。其中,以挂牌形式出让的土地39.50公顷,成交总额14138.77万元;以拍卖形式出让土地29.56公顷,成交总额37418.13万元。

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2014年,鹿邑县土地成交69.06公顷,成交总额51556.89万元。其中,以挂牌形式出让的土地39.50公顷,成交总额14138.77万元;以拍卖形式出让土地29.56公顷,成交总额37418.13万元。

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2013年全县土地供应总量控制在274.5386公顷以内,其中新增建设用地192.3067公顷,鼓励和引导利用存量建设用地82.2319公顷。2014年全县土地供应总量控制在284.5229公顷以内,其中新增建设用地276.9782公顷,鼓励和引导利用存量建设用地7.5447公顷。

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2013年全县国有建设用地供应总量中,商服用地34.7607公顷,工矿仓储用地84.7919公顷,住宅用地104.58公顷(其中:保障性住房用地25.96公顷,商品房用地78.62公顷),公共管理与公共服务用地28.986公顷,交通及水利设施用地21.42公顷。2014年全县国有建设用地供应总量中,商服用地24.984公顷,工业用地65.478公顷,居住用地92.6006公顷(其中:保障性住房用地16.6667公顷,商品房用地75.9339公顷),公共管理与公共服务用地50.3197公顷,交通及水利设施用地51.1406公顷。

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【鹿邑房地产市场状况】

1、鹿邑房地产市场总体情况:
受其河南省政府的政策影响和郑州市地价奇高开发商已开始向地、市、县转移的影响,鹿邑房地产以从无到有,由有到热正逐步发展起来,有原始的房地产市场正向成熟的方向发展。逐步出现的房地产项目将把鹿邑房地产经营推向正规化、专业化,最终实现规模化。
2、鹿邑房地产市场开发商有以下3种:
A:本土开发商(鹿邑当地开发商)、B:外地市开发商、C: 外省开发商
鹿邑房地产市场主要有外地市和外省开发商占据,较大和上规模的项目均有二者开发,且市场价格引导也控制在二者手中。本地开发商无论从实力和项目运做无法与之相抗衡。
3、鹿邑房地产消费者的构成:
A:当地无私有土地的县民和外出打工者为购买的主力: 鹿邑房地产开发的住宅购买者中,少则60%—75%,多则90%都是无私有土地的县民和外出打工者,这一点和其他地县情况都是一样的。 B:其次是一些投资者: 这些投资者大多数游走于周口和鹿邑之间,了解投资基本要点。 C:国家正式企业工作人员(也包括在鹿邑居住而在外地也有房子的2次或3次购买者也有不同程度的购买力。
4、鹿邑房地产升温的原因
因鹿邑地处周口和商丘的交接之处,并且鹿邑已成为河南省直管县,因此受到政府极大的重视,为拉动经济发展,鹿邑在很多方面受到了政府政策倾斜优势的扶持。尤其对县城的建设开发方面尤其关注,作为县城建设的重要标志——房地产开发成为拉动鹿邑经济、改变城区建设的主要新支点。
鹿邑距离商丘仅30、40公里,商丘作为地级市,在房地产市场的发展上也不同程度对鹿邑房地产市场产生了积极的影响。最重要的是有关河南建设中原城市群的发展的政策也极大的影响了鹿邑房地产市场的发展。因此,基于以上原因,鹿邑房地产的升温是很自然的和符合逻辑的,并且这种升温将持续一段时间,直至鹿邑房地产市场进入成熟阶段。

【商品房市场发展历程】

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产品市场处于发展起步阶段,客户购房注重的是价格、质量、交通、户型、通风采光等产品核心内容,配套、物管的外围产品开始在市场上初显端倪,打造最坚固的核心产品层,并开始附带外围产品服务层,是目前项目的核心竞争力。

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【鹿邑县商品房市场小结】

规模:在售楼盘10个以上,物业类型以多层、小高层为主,占比70%,也有部分别墅。新建楼盘多数以小高层和高层为主。
户型与面积:以两室两厅、三室两厅为主,面积集中在100㎡-130㎡,占比约60%,100㎡以下户型占比30%,130㎡以上户型占比10%;一梯两户为主力,一梯三户占10%以下,全明户型,南北通透;
销售价格:调研楼盘的销售均价集中在2800-3400元/㎡区间,根据区位和楼盘品质的不同,价格相差幅度较大。
建设规划:目前,鹿邑的楼盘开发存在很多不严格按照规划建设情况,说明这里政府对房地产开发的政策监控力度低或者较松弛。
客群:70%以上的客群是下面乡镇购房者,以年轻人、生意人、不满足乡村居住环境和生活环境,选择孩子较高水平教育为目的普通百姓等为主。鹿邑县城的居民大都有自己的宅基地,不需要买商品房。
鹿邑县的商品房价格有一定的上涨空间,城市人口扩张空间也比较大;行政新区刚刚建设起步,该区域地块开发住宅和商业前景看好。

【鹿邑县专业市场情况】

2014年鹿邑房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹿邑楼市网(1)农贸市场:规模比较大的市场主要有芙蓉街农贸市场、杨园大世界、鹿邑农贸批发市场,以水果、蔬菜、肉类、粮油、调料等批零为主,布局方式都是沿街摆摊兼门面式。另外以沿街门面为特点的中小型便民店面在每个居住区都有分布;
(2)电动车:电动车店主要分布在真源大道与紫气大道、卫真路交汇处向西的道路两侧,主要经营电动车、摩托车、电动三轮车等产品,每户经营面积在60—80平米,约20户左右。
(3)家具建材市场:该类市场是目前鹿邑最成规模的市场,东城与西城各自都有比较成规模的市场,东城以栾台路、博德路为主要聚集区,其中栾台路南段以经营家具为主,有全友家俬、全鑫家俬等;栾台路北段与博德路两侧以经营建材为主也有家居商场,比较大的是皇朝家俬,双虎家俬(正在装修);西城以建材一条街与武平路为主,其中建材一条街主要经营装饰材料,武平路主要经营家具。东城与西城相比较,东层从规模上来看要比西城大,从档次上来看要比西城高。
(4)电子市场:电子市场主要分布在紫气大道与真源大道交汇处,以经营各式手机、手机配件、手机帖膜等为主,经营状况良好,人气尚佳,主力产品以国产品牌销量居多。
(5)五金机电:五金机电专业市场主要分布在真源大道北段、博德路及卫真路两侧。
(6)汽车装饰专业:主要集中在栾台路,规模较小主要以汽配及汽车维修为主;
(7)木材专业:主要集中在栾台路与紫气大道交汇以南至谷阳路两侧。

【鹿邑县商业市场情况】

2014年鹿邑房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|鹿邑楼市网1、从分布上来看,鹿邑县商业除少数专业市场外多数零售商业、餐饮、酒店、休闲等都集中在城市核心商圈附近,并且集合程度较高,周边区域对于商家吸引力不足,但随着城市西迁的规划出台,也有一些市场先知者开始在西部设址经营,但均处于城区规划区域内;
2、鹿邑县商业仍处在发展的初级阶段,商业规模及档次较低,缺乏成规模上档次的商业场所,使得一部分消费出现外流情况;专业市场方面,鹿邑专业市场部分集中度较高,但大部分还是以沿街商铺杂乱分布为主;零售商业方面,本土百货垄断特点较为突出,缺乏现代化购物中心,佳美时尚广场是鹿邑目前档次和规模最大的购物场所。
鉴于以上情况,从提高鹿邑现有市场水平的角度出发,发展现代化购物中心、大型现代化专业市场、中高档百货等产品形态将是未来鹿邑商业发展的趋势,将大有可为。
3、鹿邑高档酒店数量较少,缺乏真正能够承担起鹿邑商务职能的酒店,许多游客不选择在鹿邑居住,使得许多客户外流,同时也导致鹿邑许多宾馆经营环境由于顾客减少而变得比较差(鹿邑饭店是典型代表);所以,发展星级酒店、高档宾馆是未来鹿邑发展的内在需求。
4、鹿邑休闲娱乐业发展水平偏低、经营环境及水平较差,本地许多有钱人不在鹿邑消费,许多将招待、接待等都转向周边的商丘、亳州等地,所以发展诸如洗浴中心、KTV、足疗保健等休闲娱乐业态是鹿邑发展的趋势。

【在售项目户型分布】

2014年鹿邑房地产市场在售项目,户型种类丰富,但90-140㎡的户型在整个鹿邑房地产市场所占比重较大,几乎每个项目都有。

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【鹿邑热销楼盘价格情况】【鹿邑热销楼盘活动情况】

由下表可以看出,鹿邑县住宅项目均价多在3000—3500元之间,价格差距较小,市场价格相对平衡。据鹿邑楼市网监测,2014年度鹿邑房地产各项目举办各类活动近百场次;活动时间多集中在下半年,1-3月份活动最少。

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【2014年度楼盘活动回顾】

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对经济新常态下房地产业发展的思考

(一)把发展房地产业与推进新型城镇化有机结合,抢抓新的发展机遇。
(二)规范开发用地管理。
(三)建立多元化的房地产市场体系 。
(四)加大对房地产业的金融扶持力度。
(五)加强对房地产业的行业监管。
一要树立品牌意识,引导和鼓励房地产开发企业联合重组、转型升级,做大做强一批优质企业,淘汰退出一批小劣企业;
二要加强房地产市场监督检查,依法查处无资质开发、未批先建、违规预售、挪用或抽逃预售资金、发布虚假广告等违法违规行为,进一步规范房地产市场秩序;
三要加强组织领导,加强协调配合,形成监管合力,防范市场风险。

总体预测:市场整体向好但增速减缓

1、宏观环境:经济增长将进一步放缓,货币政策松紧适度

宏观经济方面:中央经济会议指出保持经济运行在合理区间,强调深化改革,做到“调速不减势,量增质更优”,预计2015年我国经济仍将在改革中平稳前行,但由于内外部因素影响,经济增长将进一步放缓。
货币信贷方面:中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,其中,“积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度”,面对当前不断增加的经济下行和通缩压力,2015年出现降息降准的可能性较大,但整体货币环境仍将稳健。
房地产政策方面:限购限贷等行政手段逐渐退出,调节回归市场化,长效机制逐步建立,同时受不同城市市场分化影响,地方政策调整也更趋灵活。

2、市场趋势:利好政策叠加效应将显现,市场整体向好但增速减缓

根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析,宏观经济在结构转型中增速略有放缓,货币环境稳健,调控回归市场化的背景下,预计2015年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅回升,新开工企稳,投资增速持续放缓”的特点。成交方面,2015年,降息降准成为大概率事件,货币政策支持力度有望进一步加大,购房需求或将有序释放,商品房销售面积有望小幅回升。预计2015年全年商品房销售面积为12.4-12.7亿平米,同比增长0.5%-2.5%。供应方面,销售预期不明朗、土地成交走低致新开工同比继续下降但降幅收窄,开发投资增速趋缓,预计2015年全国新开工面积同比下降,降幅介于0%-2%之间,全国房地产开发投资额同比增长9.5%-11%。价格方面,目前市场库存高企,2015年市场仍以去库存为主,预计全年价格保持平稳或小幅下跌,但不同城市价格表现分化,一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。

3、关注点:新常态下不同城市去化压力更趋分化,房企变革应对市场调整

1)新常态:房地产市场由高速增长时期进入平稳增长的新常态,展望2015年乃至更长时期,中国房地产市场经过市场调整后,即将步入一个平稳增长的新常态阶段,未来几年房地产市场整体销售规模增速将维持在2%-5%的增长区间。
2)去库存:消化库存仍是2015年市场主基调,不同城市去化压力显著分化
2014年房地产市场量价下行,库存高企;去库存将继续成为2015年市场的主基调,不同城市去化压力显著分化。北京、上海、广州等城市潜在需求大,适当刺激可迅速消化库存,而深圳和厦门的供应尚显不足,这些城市皆存在量价反弹空间。以苏州、佛山等为代表的二三线城市在2015年降息降准、地方加大购房财政补贴或契税减免等政策预期下,市场需求或将逐步入市,库存经过一定时间的消化后有望恢复至合理水平。呼和浩特等城市早期开发力度较大但需求相对不足,库存去化压力显著。以鄂尔多斯、营口为代表的三四线城市房地产市场面临较严重的系统性风险。
3)谋变革:房企面临变革压力,深度挖掘客户价值、整合多维资源应对市场调整  展望未来,房地产行业将加快市场化转型步伐,增长速度回归理性平稳。房企来自住宅开发业务的利润将持续受到挤压,需要根据自身业务特点和资源积累状况积极进行变革调整。对于大型品牌房企而言,其得益于早期的资产积累和市场地位,在未来市场中仍有较强的发展优势,可围绕广泛的客户基础深化业务、产品及服务的深层次挖掘,夯实长期稳定增长的基础。对于中等规模的企业来说,须更好的围绕住房消费市场日益多元化的需求,找准自身定位,通过技术化、专业化、精细化发展提升品牌影响力并铸就核心竞争力。对于多数小型房企而言,未来的市场空间会被进一步挤压,企业间的项目资源、资金资源整合加快,2015年中小型房企的并购整合或将步入实质性阶段。

本报告特别说明:报告中凡提及2014年的数据,均是2014年1-11月份的数据。
※ 河南省统计局、河南省住房和城乡建设厅、河南省国土资源管理局、鹿邑政府工作报告、鹿邑统计局、鹿邑住房和城乡建设局、鹿邑国土资源管理局、鹿邑楼市网
※ 本报告统计分析:河南楼市网研究中心、鹿邑楼市网
※ 本报告技术支持:郑州新经纬信息技术有限公司